松本零士原作、銀河鉄道999の描く未来の地球。
輝く大メガロポリス。


その下層や周辺には、スラム街が広がっている。


そしてさらにその周辺は見渡す限りの荒野。



今の日本は、まさにこんな世界に向かっているのかもしれません。
私は大家業でもあるので、どこに投資すべきか街の将来像の分析を行っていますが、調べれば調べるほどこんな未来の大都市像が浮かび上がってきました。
しかも、このようになる変化はすでに大きな流れとして始まっています。

首都圏を分析していてもなかなかつかめなかったのですが、
もう少し小規模な大都市、大阪、名古屋、福岡、仙台、札幌を調べているうち、あるはっきりとした兆候が見られたのでした。

その兆候とは、
１．中心部に人口が集中している
２．その一方で、中心部の出生率は低い
３．ファミリーは良好な子育て環境を求め郊外へ
４．その子供たちは進学、就職を機に再び中心部へ

ここまではそれほど悲惨に感じませんが、問題はその次。

５．高齢の低所得者層が中心部を囲む地域に集中
という流れが各大都市共通にみられたことです。

図にするとこんな感じ。


今、アパート投資などでは採算の合わないメガロポリス中心を避け、
ずらし駅戦法といわれる、ターミナル駅から数駅離れたところが主戦場です。
マイホーム取得組もずらし駅がトレンドといわれています。

しかし、この住居費が比較的リーズナブルな「ずらし駅」の人口動態には留意する必要があります。

なぜ高齢の低所得者がメガロポリス周辺に集まるかというと、単純に郊外では日銭を稼ぐ仕事がないからです。
銀河鉄道999の描くスラム街は、若者がたくさんいましたが、近未来のスラム街は高齢者が中心です。
ちょっと怖いですね。
具体的には、若いころにお金の勉強をせず投資を怠ってきた人たちです。
（かくいうワタクシも今一生懸命リカバリ中ｗ）
また、インフレが顕在化した昨今では、資産の切り崩しで老後を支える予定だった人も、想定より早く資産が底をつき転落する可能性が出てきました。


大阪市を例にとってみてみましょう。
まずは、全年齢層の人口動態。大阪市のHPから。


中心部は人口が増え、周辺で減っている様子がわかります。
これを年齢別に分けていくと、冒頭の図のような人口動態が見えてきます。

大阪市中央区の年齢別将来推計人口です。


高齢者も増えてはいますが、全国平均に比べて割合は低いです。
（65歳以上の割合の全国平均は2050年で約40％）
また、0～14歳の子供たちもまた少なく、勤労世代の15～64歳の割合が多くなっています。

比較のために、「ファミリー中産階級街」の一例として吹田市の年齢別将来推計人口を見てみます。


大阪市中央区と比較して、0～14歳の割合が多いことに気づくでしょう。

さて、住んでいる人には怒られそうですが、
高齢スラム化している可能性がある行政区もちょっと見てみます。
大阪市内周辺部のとある区です。


全体の人口が減り、相対的に高齢者の割合が年々増えています。
先ほどの吹田市より、交通の便だけ見れば都心に近く便利なところです。
そして先ほどの「ずらし駅」戦法で主戦場になっている地域でもあります。

大家業にとって、一番恐れるものは物件のスラム化です。
しかし、いくら自分の保有物件に手を入れても、街のスラム化には対抗できません。
スラム街にピカピカのアパートがあっても、入居者は敬遠するでしょう。

怖いのは、過去のデータの延長上で分析すると、このような「ずらし駅」がとてもよい投資先に映ることがあることです。
物件価格も比較的安いので、「買える物件」が転がっているのもずらし駅です。

また、「ファミリー中産階級街」も、スラム街周辺全てがそうなるわけではありません。
大相続時代にすでに突入していますが、古い戸建が中心で駅前に活気がない地域はこれから大量の売り物件が出ると供給が需要を大きく上回り、地価は二束三文と化し、荒野化が進むと考えられます。

高度成長期以降の日本は、スラム街といえる地域はほとんどありませんでしたが、これは世界的にみても珍しいことだと思います。
どんな地域に居を構えるか、または投資するか、これからは過去の延長から考えるのではなく、未来の姿を予測しながら考える必要がありそうです。

（この自由研究はカミさん教育用です）
今日はここまで！