不動産Ｇメン滝島さんのチャンネルで、大阪の民泊ビジネスを扱ってましたのでちょっとネタに書いてみます。


動画では初期費用の高さが最大の問題点と指摘していましたが、問題の本質は「満室貧乏」だと思います。

次に大きな問題点は、投資とビジネス(事業)を履き違えていることだと思いますが、ここでは触れません。
他人任せにしたら、他人にハンドルを握られるのは当然。文句言う筋合いないです。

さて、動画の例ではアパートの1室を賃貸で借り上げて、民泊として転貸するものでした。初期費用はともかく、運営コストはそれほどぼったくっている感はありません。全て代行に任せる場合、動画の例の通り変動費率はだいたい50％ぐらいだと思います。

満室貧乏の話に戻ります。
動画の例では、損益分岐点となる稼働率が67%ぐらいでした。

損益分岐点(月間)
=固定費/(1-変動比率)
=固定費/限界利益率
=100,000(家賃)/(1-0.5)
=200,000

宿泊単価は10,000円ほどなので、200,000/10,000=20。月20日稼働で損益分岐点。稼働率は20/30=0.67、67%です。

民泊に限らず宿泊業は稼働率80%ぐらいが現実的な上限です。それ以上になるとメンテナンスも追いつかず、そもそも設定した宿泊単価が安すぎるということです。

動画の例ではだいたい60%ぐらい稼働していましたから、宿泊単価の設定などは周辺の類似宿などと比較しても妥当な線だと思います。

仮に大人気宿となり年間の稼働率が80%になったとしましょう。これは、繁忙期はほぼ100%、閑散期でも60%以上という驚異的な成績です。この時の利益がこのビジネスの限界点ということです。

年間限界利益
=売上*限界利益率 - 固定費(年間家賃)
=宿泊単価*年日数*限界稼働率*限界利益率ー固定費
=10,000*365*0.8*0.5 - 1,200,000
=260,000

ぼぼ事実上満室といった状況で、年間たったの26万円
しかも、ここから家具家電の不具合や更新などの費用を捻出しなければなりません。

ちょっと計算すれば、どうやったって利益なんか出ない無理ゲーってことがわかると思います。
が、これに飛びつく人が後を絶たないのか、私のFBも民泊情報商材屋の広告がばんばん表示されてますw

代行業者を使って利益を出すには、
1、一棟買上げなど、自社物件かつある程度のスケールでやる(固定費は減価償却費、水道光熱費の基本料金、インターネット等の通信費のみ)
2、自社運営でやる
のどちらかしかありません。

自社運営でやる(自分の人的資本を投入する)場合は、固定費に自身の生活費を加えるのを忘れずに！

実際、大阪の都市型民泊は、ワンルームマンション一棟丸々民泊というのが多かったです。


あ、
3、自分で代行業者をやる
ってのが一番かもw

「ゴールドラッシュで儲かったのは、金鉱を掘る人ではなく、道具屋、酒場、ハンバーガー屋」

民泊ビジネスへの参入が盛り上がってるみたいですけど、少なくとも満室貧乏のビジネスモデルでないことぐらいは最低限確認しましょうね。

今日はここまで！





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